人民网北京3月23日电（卢志坤） 近年来国内房地产市场分化加剧的局面为一类投资群体带来了新的获利机会，他们瞄准那些出现问题的项目和企业，通过对问题资产的重新处置以获取预期回报。

　　来自东方瑞宸基金的邱海斌正是专注于日益膨胀的房地产不良资产业务中的一员，这家由中国东方资产管理股份有限公司辖下机构发起设立的另类投资管理基金近4年间已经“救活”了位于杭州、南京、上海等多个城市的数个烂尾楼项目。

　　在近日接受人民网记者专访时，邱海斌表示，中国四大资产管理公司更多的是承担不良资产做市商的角色，市场上依然缺少能够有效的实质性盘整不良资产的专业机构，类似于东方瑞宸这样同时拥有实质性的债务重组能力并配备规模可观的产业基金，其优势在细分领域的产业整合方面体现更为明显。

　　该机构预计，其今年管理的资产规模预计将会从去年底时的近400亿元增长至700亿元左右。在中国指数研究院发布的房地产基金综合实力榜单中，该基金排名全国第四。

　　邱海斌说，实质性的债务重组和资产重组改变了过去房地产类不良资产处置过程中单一的诉讼、破产、拍卖等硬着陆方式，通过基金的梳理、投资、置换和运营等能力化解不良资产，以平缓的方式重新焕发资产的实际价值。

　　据行业人士介绍，实际上，就房地产不良资产处置模式的本源而言，其处理方式可分为两个大的类型，一是转手，二是盘整，将不良资产主动改造为优质资产。

　　在过去，伴随房地产市场10数年来的快速发展，其整体向上的态势几乎能够消化因各种原因而出现的房地产问题项目。

　　行业人士表示，在这种单边上涨的年代，中间的每一位不良资产转手者都能不同程度获利，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值单边上涨，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正去盘活过。这种快进快出的模式只能实现行业平均收益，而真正高收益的棘手项目，其深度盘整往往需要3-5年的时间。

　　但随着市场走势分化加剧，旧的策略越发失效。部分三、四线城市的住宅价格难以上涨，而在电商的冲击下，商业物业租金疲软，工业用地价格甚至呈现下跌态势，转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中，充当地产商的角色。

　　东方瑞宸组建的专业化地产开发运营团队，以及和百强房企中诸多企业的合作交集，让该基金拥有了介入不良地产项目重组和运营的能力。

　　邱海斌说，东方瑞宸的模式类似于美国的铁狮门集团，以金融+地产的形式协同运作。公司有自己的金融投融资团队，具备传统的金融资产管理能力，同时也有自己的房地产开发团队，能够进行产业方面的资产管理。

　　“我们既能做传统的投融资业务，也能做全面的投行业务，又能做债务重组、并购重组。”邱海斌对人民网记者说，对于那些需要通过并购的方式来整合市场的大型房企，公司提供的是专业的地产投资投行团队，辅助地产企业进行并购。而对于中小房地产企业而言，如今面临的是融资难和品牌知名度低、运营水平低下的问题，公司提供的就会是投融资以及专业的地产运营团队。

　　邱海斌介绍，在东方瑞宸接手的南京一个烂尾项目中，因为开发的企业资金链断裂，导致项目停工，项目诉讼缠身，大量业主维权。公司介入之后，开始梳理债权债务关系，风险前置，追加投资，与包括银行、高利贷、公众欠款等债权人谈判、清退，最后重新对项目进行规划设计，调整市场定位，最终抓住了南京市场去年的上升周期，项目清盘推出。

　　邱海斌给基金的定位介乎于金融、地产、不良资产处理的集合。“如果涉及到房地产的，我们比房地产企业更懂金融。在金融企业里面，我们更懂地产，”他说，“就金融机构和地产企业来讲，我们更懂不良资产的重组。”

　　目前，东方瑞宸与绿城集团在养老产业等方面均有较多合作，也与平安集团、东兴证券、紫金信托等机构成立产业投资基金，布局不良资产投资领域。邱海斌透露，年内公司预计会与黑石、华平、峰堡等国际投资机构在不良资产业务上有所合作，合资的规模可能不下百亿。

　　邱海斌说，公司聚焦于住宅地产的重组、养老地产投资以及产业园区的运营这3个方面。同时也专注于医疗大健康、教育、文化体育、智能家居等大消费产业的股权投资，辅以房地产为载体的产业支撑。投资策略主要基于公司对房地产政策、城市、区域、以及产品类型的研究。

　　在他看来，由于房地产的周期性特点，注定了房地产项目和产品类型都是动态的。“今天不好的不代表明天不好，或者新业态出来之后，今天不能做的不代表明天不能做。”

　　邱海斌说，关键在于，需对产业变迁、消费习惯和市场变化做出研判，并提前布局。