新华网北京8月14日电（王日晨） 在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，构建购租并举的住房体系时，多地开始探索新模式。其中，长租公寓在租赁市场中成为焦点，房企为分一杯羹已加速抢滩布局。

　　对此，业内专家提醒，尽管从长远来看长租公寓市场是一片“蓝海”，但在运营管理方面却是“红海”，房企还需谨慎入场。

　　租赁市场迎新机遇

　　近两年，有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，各地的住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。

　　2016年发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中，提出加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，深化住房制度改革，优化住房工序结构，更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相继出台针对于房产租赁市场的政策。

　　2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

　　2017年1月23日，广东省政府印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，这一政策的中心是鼓励房屋租赁，亮点是商业用房可改为租赁住房，土地用处可调整为寓居用地，以及房屋租赁可以减税等。

　　2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》正式印发，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。

　　据悉，上海首批公开出让的两宗租赁住房用地也已于日前成交，“只租不售”模式将1800多套租赁住房房源推向市场；而北京、杭州等热点城市也已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房。

　　国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。另据链家研究院报告预计，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。中国房地产业迎来租赁时代的到来。

　　房企抢滩长租公寓

　　值得注意的是，以长租公寓为代表的住房租赁市场正成为许多房企和中介转型的方向。随着存量房时代的到来，房企视长租公寓市场为正处于风口的蓝海产业，开始加速抢滩布局欲分一杯羹。

　　据了解，目前长租公寓市场的主体大致可分为三类：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等；三是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

　　早在2002年，长租公寓就已出现。2014年，雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币，自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕，短短3年有近100亿元资本流向这个领域。而从去年开始，长租公寓市场加速兴起，其中不乏中介系、酒店系、互联网系的创业力量涉足该领域。

　　万科是最早进入市场的房企之一，于2016年5月正式推出了长租公寓业务。2017年，万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式，使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间。

　　2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。

　　2017年6月，佳兆业也宣布进军长租公寓，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间；另外，中骏置业透过美国睿星资本，加速在长租公寓领域的拓展速度。未来三年推出5万间长租公寓。

　　招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场，纷纷下海，抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。未来，将有更多的房企打算入场。

　　地产服务中介涉水长租公寓方面，进入市场最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作。

　　业内：运营是红海

　　长租公寓市场看似一个即将要被做大的蛋糕，对于未来前景，“蓝海”几乎成为业内人士共识。正因为如此，面对长租公寓市场蓝海，越来越多的房企想从中分羹。

　　据wind和华菁证券研究所一组数据显示，中国目前的租赁市场规模为1万亿元，相比美国和日本的7万亿和2万亿还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿;另外一组数据表明，相比美国和日本而言，我国的住房自有率偏高，这对于租赁市场来说是一大挑战，因为租房自有率决定了我们租赁人口的数量。未来，随着房价持续上涨，首次置业门槛被提高，越来越多的人会加入租房人群。

　　在谈到存量市场下长租公寓的机会和挑战时，优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌认为，机会主要体现在四个方面：一是住房自有率会下降，租赁人口会增加;二是原来适婚年龄的人群会进入租房市场，中高端市场需求增加;三是品牌公寓市场方兴未艾，发展空间巨大;四是品牌公寓的发展对运营的专业要求更高。

　　虽然现在很多国家都在做品牌公寓，但中国市场占有率非常低。杨剑凌表示，中国品牌公寓的市场刚刚开始，现在共同的竞争对手是小业主，要跟小业主比性价比和服务，让更多的用户意识到他如果租房选择公寓运营商，会得到更好的保障，这是公寓市场面临的挑战，也是一个机会。

　　“整体市场是蓝海，运营管理却是红海”，优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜表示，房企涌入到长租公寓市场是看好未来蓝海的空间，但目前大家都处在培育和发展的探索阶段。目前长租公寓服务运营商较多，但没有一家敢称盈利，运营端确实不赚钱。“整个行业面临的蛋糕很大，但谁都不知道从哪能切下来”。

　　优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌认为，“长租公寓行业不是一个暴利行业，适合中长期发展，需要企业有一定的耐心和运营能力，才可能走到出业绩的那一天”，企业不应该急功近利，应该把眼光放到15年这样一个长周期来看。