“刚需”消费者一直是楼市租售市场消费主力。

　　广州作为外来人口净流入的大城市，“刚需”消费者一直是楼市租售市场的消费主力。日前，广州链家发布的成交数据显示，30岁以下的年轻群体在广州承租物业的比例已从2015年全年的55.3%增加至2017年前八个月的58.2%，增幅虽不算大，却反映出这一群体在整个租赁市场的主导作用。细分起来，更可发现市场有许多细致的变化。

　　20岁以下年轻租客青睐无电梯物业

　　广州链家研究院对该公司在2015年至2017年8月促成的住宅租赁个案，按租客不同年龄段承租的物业属性（是否带电梯）进行整理，得出对应的比例显示，租赁市场上的无电梯物业成交比例在逐年下降，2015年该比例仍旧有36.8%，到2017年前八个月已回落到27.0%。其中，尤其以51岁以上的中老年群体的变化最为明显，这类租客选择无电梯物业的比例，从两年前的37.0%直线下降到2017年前八个月的20.3%，减少16.7个百分点。选择无电梯物业作为承租对象的唯一“特例”，只有年龄在20岁以下的群体，他们在今年前八个月对无电梯物业的承租比例为37.5%，较之2016年全年增加3.8个百分点，但仍低于2015年的平均水平。

　　广州链家研究院院长周峰认为，造成租客对无电梯物业追捧度下降的原因有两个：其一，最近数年间，每年皆有至少4万~6万套新建商品房补充到租赁市场内，且基本是带电梯物业，由此增加了电梯房的存量比例。与此同时，近年来不少旧式楼梯房逐步加装电梯，也促使无电梯物业的供应比例相应缩小。其二，年轻的租客会先考虑租金的支出占自己收入的比例，选择中低楼层的无电梯物业作为初入广州的居住点，但随着年龄及收入的增长，他们对电梯房的关注度亦会大于楼梯房，特别是中老年群体，考虑到体力因素，更倾向于选择电梯房作为承租对象。在供需两方面此消彼长之下，无电梯物业的出租成交比例，便呈现逐年下滑趋势。

　　潜在买家趋年轻化

　　30岁以下买房占比近半

　　周峰表示，衡量房地产市场的活跃度，既需要观察具体时间的成交量，又要看具体客户的年龄特征。在二手买卖市场，潜在买家“趋年轻化”的现象在过去几年已开始慢慢凸现。根据广州链家的成交数据，30岁（含）以下的买家入市购房比例，从2017年第一季度的38.1%，增加至2017年4~8月的44.7%，到2017年9月上半月该比例更是达到了49.2%，接近五成。广州链家研究院根据该公司在2017年1月至9月中旬促成的二手住宅买卖个案进行整理，按其买家年龄段对购房付款方式的选择进行分类。可以看到，30岁（含）以下的买家对银行贷款的依赖性相当高，特别是年龄在26~30岁的买家，借助贷款入市的比例基本在90%以上。

　　周峰表示，2017年3月连续出台两个加强版调控政策后，广州本地的二手房市场成交量明显缩减，其中7、8月全市11区经中介行促成的二手房网签量更低于8000套/月的水平。年轻买家有两个主要特征，一方面是这一群体可承受的二手物业总价较之其他中、老年群体要稍低，2017年1月至9月中旬30岁以下客户购房的套均总价为185.5万元/套，较之全市平均水平的206.1万元/套低了20.6万元/套。另一方面，该群体的客户可以动用的首期房款资金，基本上是自身积蓄、自身父母或恋爱对象父母资助的“大组合”，且在申请贷款时较之其他群体有年龄优势，可以选择25年以上的还款周期。故他们的寻房积极性相对较高，也敢于在市场调整期内入市。但随着信贷大环境的进一步收紧，及信贷利率水平的提高，年轻群体不可避免地要考虑还款成本增加的问题，此后入市的思考周期亦会相应延长，第四季度的市场活跃度不排除会继续下降。

　　最新统计数据显示，2017年9月1~17日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比8月同期增加7.0%，全市二手住宅成交均价为30038元/m2，比8月同期微升0.2%。(文/图/表：王荔珏)