当前时间节点地产销售火热，地产后标的包括家居和家电板块均超额收益明显，国家统计局公布的 1-2 月房地产销售数据更是为地产后标的注入了一剂强心针。投资，销售数据全面向好，特别是三四线城市的地产销售数据更是可以用火爆两个字来形容。那么问题来了，目前家居股的估值到底贵不贵？是否还可以继续追涨？如果可以追，到底有多少空间？未来的风险来自哪里？

　　家居股的估值仅与房地产销售增速（累计同比）相关：

　　以索菲亚(66.55 -2.28%,买入)为例进行分析后，我们发现房地产销售面积增速（累计同比）刚好可以很好得解释索菲亚上市以来的估值水平变化，数据仅在 2013 年 7月~2013 年 9 月之间发生明显背离，我们认为发生背离（地产增速下滑，索菲亚估值却提升）的主要原因是公司在 7 月份发布了新的品牌战略“定制家，索菲亚”，进入橱柜等全新领域，彻底打开客单价提升的空间。而其他指标如营收增速、归母净利增速等对家居股估值的解释力较弱。我们观察到在地产销售同比增速在 25%左右的时候，索菲亚的估值大概率能高于 41~42 倍，目前股价下公司对应的 PE_TTM 为 46 倍，我们认为公司的估值端最多有 10%的下调空间，向上约有 20%的弹性。在这种情况下，我们倾向于认为投资者可以放心买入家居板块的个股，在公司业绩增速较快的情况下，持有一年稳稳得赚 40%业绩增长的钱，即便面临估值下杀的风险，大概率还能有 30%以上的收益空间。

　　三四线地产依然存在不确定性，但趋势向好

　　2017 年 1-2 月三四线地产销售同比增长 50%以上，但由于 2016 年 3月-4 月是去年一波房地产上涨期的成交高峰，我们预计今年 3-4 月的房地产同比数据存在压力，且这波三四城市的地产交易放量有一部分原因是春节期间的返乡置业，这部分需求在春节后会逐渐减弱。在我们跟踪的 60个城市的高频数据中，三月份三四线地产同比数据已经出现了一定程度的下滑，其中 3 月 1 日-3 月 13 日三四线城市同比下滑 12.7%。年初到 3 月13 日三四线城市同比（累计同比）增长依旧强势增长 31.2%。从政策面来看，两会期间政府对房地产已经明确定调，特别是对于三四线城市，目前阶段依旧以去库存为主，市场整体要保持平稳、信贷依然会以较快速度投放等。而房价最大的利空--房地产税也不会被提交审议、政府明确表态房屋 70 年到期也会得到法律保护等等，综合各方面的情况来看，我们认为今年房地产总体趋势向好这一点仍不会有太大的变化。

　　投资建议：

　　我们认为家居股作为地产后标的，在房地产增速较好的情况下极具投资价值，且兼具成长股、消费升级和集中度提升的逻辑，在当前时点看 30%以上空间（持有一年以上）。标的方面我们推荐顾家家居(49.53 -2.79%,买入)（预期差较大，2017 年仅 26 倍 PE），好莱客(35.05 -1.79%,买入)（增速较快，2017 年 31 倍 PE），索菲亚（行业龙头，2017 年 34 倍 PE）

　　风险分析：

　　地产调控趋严。