近日，上市物业公司陆续公布2021年半年报。整体来看，上半年扩规模仍是物业服务企业发展的核心战略，而营业收入和归母净利润也随着管理规模的不断扩大而持续增长。除了巩固基础物业服务，各家上市物企还积极围绕社区资源和业主资产，不断开展新的增值服务业务，拓宽服务边界和业务领域，促成收入多元化和培育业绩新增长点。

　　扩规模仍是主旋律

　　近年来，随着企业的重视和资本市场的青睐，越来越多的房企加快物业分拆上市的脚步，物业行业迎来前所未有的发展机遇。2021年至今，已有11家物企成功上市，还有23家已向港交所递表排队等待上市，上市的热潮仍将延续。

　　同时，已上市的物业企业在资本的加持下，继续前行的步伐，不断扩大企业管理规模。

　　据统计的43家上市物企披露数据显示，平均在管面积同比增长约58.34%，其中一些中小型物业公司增长幅度较大，有四家企业涨幅超过100%，有企业甚至达到617.8%。大型物业企业出现分化，有些企业仍能保持40%以上的增长，也有企业增长幅度不大。总体来说，各上市物企均保持规模的稳定增长。截至目前，已有14家企业在管面积超过1亿平方米规模。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩分析认为，一些大型企业背靠母集团的规模和业务优势，保障在管面积的持续增长。还有的企业大力外拓第三方规模，通过收购，实现在管面积高增长。对于规模跨越式增长的企业，则是通过精准收购，在业态上与第三方占比上逐步摆脱对传统住宅与母公司的依赖，为后续发展奠定良好势头。

　　上半年，物业服务企业除主要依靠三种手段扩张规模之外，同时加强了对于多业态、城市服务的进军和拓展，不同企业对各类扩张手段的倚重不同。并购优质标的已成为物业服务企业扩张突围的有效手段，不仅能快速、有效提升管理规模，还能丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局，推动高质量规模化发展。

　　“各家物企通过精准收购以及第三方外拓的举措，除了能减少对母公司关联业务的依赖，亦能拓宽其业务边界，在房地产政策趋严背景下，有效缓解受房地产市场的波动影响。”潘浩说。

　　据统计，2021年上半年物业服务企业已发生并购案例超40宗，交易金额过百亿元，市场竞争愈演愈烈。并购优质标的已成为物业服务企业扩张突围的有效手段，能快速、有效提升物企管理规模，丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局，推动高质量规模化发展。

　　拓展多元收益空间

　　上半年，物业服务企业积极围绕社区资源和业主资产，不断开展新的增值服务业务，拓宽服务边界和业务领域，同时不断深化社区服务体系，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，促成社区生活服务收入的高质量快速增长。

　　数据显示，43家上市物业企业平均营收同比增长为54.32%，有24家企业涨幅超过50%，最高涨幅为170.6%；物业企业平均归母净利润同比增长69.15%，有6家企业涨幅超过100%，最高达到437%，有6家涨幅超过100%，最低的为-1.4%。

　　潘浩表示，传统物业是个重人力成本的行业，规模效应较弱，因此如何在规模扩张以及提升盈利之间取得平衡是发展的重要课题。从业绩构成来看，住宅的基础物业管理收入仍是营收的压舱石，而社区增值服务已成为发展之矛。社区增值服务的发展势头强劲，主要原因是其业务具有高创收能力，叠加此业务可持续盈利的特征，促使各物企加大力度发展，并逐渐成为资本市场对物企青睐程度的重要参考指标。

　　中指物业事业部副总经理牛晓娟说认为，从整个行业来看，增值服务尚属于探索阶段，还没有形成成熟的运营模式。为了进一步发展增值服务，一方面，应把握好政策机会，集合企业自身特点，从民生服务入手，有针对性地确定增值的拓展方向。如《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中提到的：鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。另一方面，可以利用战略合作手段获取相关领域的有力支持，或通过借鉴头部企业的探索经验进行业务拓展。

　　她建议，物业企业在扩规模的阶段，首先就要对拓展的项目进行一定的前期预判和风险把控，尤其是并购形式的外拓，要在前期就对并购企业和并购项目盈利性、业态、布局进行严格筛选，尽量产生更好的协同效应，为并购后的盈利巩固和提升做好铺垫。其次，发展高毛利的增值服务，比如房屋经纪、美居服务、空间运营、家政服务等，开辟营业收入增长点，并形成比较成熟的业务模式，逐步提高单业务的盈利水平；最后，利用好规模扩张可以带来的规模经济效应，部分使用机器和智能化设备降低人工成本，逐步完善智能平台体系建设，做好成本管控，达到降本增效的效果。

　　“能够支撑公司在过去几年里面都保持业绩翻番的高速增长，最核心的是我们对于增值业务发展模式的理解和构建。”碧桂园服务集团副总裁、首席战略官、社区生活服务事业群总经理徐彬淮表示，以客户的需求为导向，以能力建设为核心，去发展增值业务，才能真正给物业行业带来更好的效果和想象空间。

　　服务创新提质增效

　　从长远发展来看，物业服务企业大力推进科技投入和建设，是实现可持续发展的战略性举措。上半年，在智能化和增值服务建设道路上，企业亦更加理性、坚定和深入。另外，城市服务市场作为未来的蓝海，也吸引众多物业服务企业角逐。

　　2021上半年，各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，解决传统物业服务存在的信息封闭问题，以更加便捷的方式提供物业通知、报修、访客、生活缴费等服务，提升居民幸福感，营造舒适社区生活。同时，部分企业也积极与专业的互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应用，通过充分挖掘居民生活数据、消费行为数据，将居民生活需求与服务进行精准匹配，以更加及时响应业主需求，成为企业在快速发展过程中提升服务品质的关键。

　　此外，物业服务企业借助资本的力量加大智能化建设。从上市企业募集资金主要用途来看，提高智能化水平、打造智慧社区仍旧是企业发展的重要方向之一。

　　“针对不同城市、不同项目以及不同服务，就需要用线上化的方式进行监控跟核销，甚至最后经过数据沉淀，能够进行分析和赋能的话，数字化就显得非常重要。”碧桂园服务集团副总裁潘品毅说，围绕这种本地生活差异化的工具，碧桂园服务做了比较大量的开发。以团购为例，每个项目、每个城市都可以按照自己的习俗和客户的习惯去上线相应的产品跟权益服务，而做到千城市千面、千项目千面。

　　传统物业是个重人力成本的行业，规模效应较弱，因此如何在规模扩张以及提升盈利之间取得平衡是发展的重要课题。潘浩认为，主要能从4个维度出发：一方面是科技赋能，通过科技方式减少人力成本，达到降本增效的效果；二是提高项目管理密度，通过区域深耕的拓展方式，有效提高人效，进而提高盈利能力；三是横向发展高盈利的业态，如商业业态；四是纵向发展高盈利的服务，如社区增值服务。预计各家物企将会大力发展“社区增值服务”以及“商业业态”，从传统住宅物业服务商转变为多元业态服务商，除了能有效抵抗房地产市场的波动风险，亦能在资本市场上受到更多青睐。

　　在基础服务层面，牛晓娟建议，物业企业一方面可以加强服务标准化建设，提升服务质量，提高业主满意度，同时加强区域深耕，增加管理密度，提升单平收益；另一方面通过智能科技手段对具体运营管理环节进行优化改进，提升运营管理效率。增值服务层面，物业企业围绕社区业主流量入口，开展装修美居服务、家政服务、房屋经纪等多元化业务，不断拓宽收入来源。

　　2021下半年，扩规模、拓边界仍会是行业发展主旋律。对于物业服务企业来说，做好服务，提升服务品质和客户黏性依然是最关键的工作，如何抓住5G、大数据的产业发展机会，与各类物业服务业务相结合，降本增效，也是企业接下来继续努力的方向。