余豐慧：樓市“有價無市”是啥征兆

　　當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛扑不破的規律，房地產市場絕不會成為例外。

　　北京樓市出現有價無市，中介稱超400萬二手房難出手。（據12月10日《北京晨報》）

　　無獨有偶，青島也出現了二手房難以脫手，挂盤幾個月無人問津的現象。

　　從專業研究機構數據看，據鏈家地產市場研究中心統計,12月第一周,北京新建商品住宅成交均價環比下降6.2%﹔北京二手住宅成交均價環比下降4.25%。廣州經緯行研究中心的監測數據也顯示,11月份,廣州十區兩市新建商品住宅簽約均價環比下跌9.4%,同比下跌6.17%。

　　從成交量看，中國指數研究院9日發布的數據顯示,上周監測的43個城市中,逾五成城市成交面積同比下降。中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示,12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。國土資源部三季度中地指數顯示，房地產業投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%。

　　這些數據均表明全國主要城市包括一線城市房價出現鬆動、滯漲甚至有價無市跡象。而這次與以往大為不同。過去也曾出現過短暫性的房地產成交量下滑、房價滯漲現象，但那是在行政手段調控強力措施出台背景下，是在民眾對調控給予厚望預期情況下。而這次多城市商品房有價無市、出現滯漲跡象幾乎完全是由市場內生機制發揮作用的原因。

　　從微觀經濟分析，需求曲線是向下傾斜的，即：需求與價格呈現是反向關系。當價格上升到畸高位置時必然抑制需求，使得需求下降、價格走低，最終使得價格和需求相互作用達成新的均衡。這是一個顛扑不破的規律，房地產市場絕不會成為例外。

　　從宏觀經濟學分析，中國內地房地產的畸形發展，房價畸高已對整個經濟造成巨大侵害。房地產價值極度膨脹，房價泡沫式暴漲，其虛幻財富效應顯現，使得房地產具有巨大的吸金效應，將社會總投資、總需求、資本等主要生產要素都吸引到房地產行業裡，造成百業凋敝，特別是實體經濟不景氣。進而使得社會總需求包括總消費水平受到嚴重打壓。

　　總需求曲線是向下傾斜的，表明實際支出會隨著價格水平的上升而下降。這就是我國內需始終啟動不起來的原因之一。而同時，房地產膨脹、房價暴漲抑制了總需求，反過來最終也殃及房地產本身，使得商品房需求也受到打壓。一開始出現有價無市，成交量下滑等跡象，不排除最終房地產泡沫破滅，房價崩盤，引發經濟和金融危機的可能。北京等城市出現住房有價無市現象或已是先期征兆。這至少表明中國房地產市場並沒有脫離市場規律，或許放手讓市場機制在房地產市場發揮作用“天塌不下來”，甚至比行政手段調控效果要好。

　　雖然判斷拐點為時過早，但是，房價確實有見頂征兆。總之，中國的國民產出已經支撐不了如此龐大的房地產泡沫價值，中國國民收入很難支撐如此畸高的房價。房地產泡沫破滅是遲早的事情，高房價掉頭向下也只是時間問題。（余豐慧 財經評論人）