在中国房地产业调控趋严的大背景下，各大房企攻城略地、冲杀商业地产，竞争也日趋白热化。远洋资本近期通过境外股权交易方式收购中银资产包项目，完成交割，为其商业地产投资再下一城。
收购资产包 复杂且潜力巨大
据了解，此次收购的中银资产包是中银集团投资有限公司旗下的6个子项目的统称，即北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。
该资产包所含项目总建筑面积约20万平方米，平均出租率接近80%，资产包内各项目均为成熟经营状态，拥有稳定的现金流。
作为收购中银资产包项目“操盘手”，远洋资本副总经理周岳认为，这个项目的最大特点就是复杂。
首先，是跨区域、跨城市。六个项目分别位于北京、上海、成都及沈阳，地处华北、华东、西南和东北四个区域。6个项目都处于各自城市的商业中心，区位优势非常明显。其次，跨业态、跨阶段。6个项目既囊括了写字楼，又包括商场，还有极少量公寓，其中写字楼建筑面积占比65%，商业建筑面积占比35%，几乎囊括了持有型物业所有形态。6个项目运营现状和发展情况等迥然有异。其中有稳定运营，出租率100%的写字楼项目，如北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦，也有处于业态调整过程中、具备二次定位及改造潜力的商业项目，如上海海兴广场及成都华敏项目。
周岳同时指出，资产包的第二大特点为“潜力巨大”。他认为，6个项目均处于4个城市商业聚集区，客流量大、区位优势明显，项目在商业定位、物业运营、更新改造、营销策划、租金提升等方面都还可以有较多作为，潜在价值还有较大的激发和提升的空间。
整合关键要素 聚焦价值提升
周岳指出，越是操作复杂的项目有可能潜力越大，但随之对基金管理人的要求就越高。未来在中银资产包的投资运营管理上，重点工作在于“整合关键要素、聚焦价值提升”。具体来说，就是要根据各项目具体情况采取行之有效的价值提升措施。对现状经营良好、出租率较高的项目，将通过租赁策略调整进一步提升有效租金，获取稳定现金流；同时，对部分潜力项目进行硬件提升及业态更新，提高出租率，提升租金，缩短租赁期。
他认为，在短期内快速完成收购中银资产包项目，远洋资本的信心源自两方面：
一是拥有经验丰富且对国内商业物业市场充分了解的交易团队。远洋资本定位于另类投资公司，主力业务中很重要的一部分就是对于持有型不动产进行投资。远洋资本有一支经验丰富的投资团队长期对国内主要城市的商业物业市场进行研究跟踪，对于各商业业态的发展趋势及市场变化情况十分熟悉，可以在比较短的时间内快速完成商业判断，并根据项目情况设计并执行不同的交易结构。
二是拥有强大的资源整合能力。远洋资本可依托远洋集团房地产全产业链的资源优势，整合远洋商业、远洋营造的资源和各自特长。远洋资本与生俱来的房地产血统和基因，使其面对这种特别复杂、操作运营管理难度特别大的综合性项目，优势毕现。
在持有型物业的运营管理上，远洋商业有成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港、北京远洋光华国际等一系列成功案例可循。在持有型物业的投资上，远洋资本也有上海科恩国际中心、上海东海商业中心等一系列经典案例。
把握机遇 加大持有型物业投资
在中国经济转型升级、供给侧改革不断推进的大背景下，“中国房地产行业进入下半场”几乎已成共识。但在中国房地产行业存量时代，恰好又为持有型物业的发展带来了难得的历史机遇。
根据世邦魏理仕统计数据，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于中国国内其他城市，已接近甚至赶超亚太地区主要市场。在中国，商业地产的主要投资者为保险公司、人民币基金、开发商和境外投资者四类，就发展趋势而言，保险业未来潜力巨大、房地产私募基金加速发展、开发商增持投资性物业以及境外投资者稳中有进。
远洋集团总裁助理兼远洋资本总经理王洪辉接受采访时说：“地产行业开启存量时代，商业地产的市场将极其广阔。首先，从可预见的未来三五年来看，特别是一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段已经很少有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市，因而在现有位于核心区域存量物业的改造提升示未来最具可挖掘性和盈利空间的投资机会。其次，从未来10到15年来看，中国更多城市的商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度提升，这必将有效支撑中国优质商业地产的资产价值。”
作为远洋集团主要的投融资平台，远洋资本在远洋集团“以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团”的第四步发展战略中，成为“房地产全产业链整合的利器”、担负着集团战略转型的重任。自2013年创立以来，远洋资本在国内20多个大中型城市精选了一大批销售型、持有型物业和资产管理项目，创造了非常优秀的业绩和口碑。
王洪辉认为，中银资产包项目是远洋资本充分依托远洋集团的资源、发挥关键要素整合的优势，在持有型物业、股权投资领域开创的一个新典范。持有型物业是一个巨大的存量市场。在未来，远洋资本会加大持有型物业的发展力度，通过专业化运作，发掘资本力量。
