财务成本将成为房企竞争重点

　　“现阶段房企的共识是，2016年作为分水岭，包括2016年以及之前是开发时代，2017年起则进入后开发时代。”近日，在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上，中国房地产众筹联盟主席、万通集团创始人冯仑表示，在开发时代，房企以单一产品和快销形成竞争力，赚到了过去20年经济增长带来的红利，但是后开发时代，竞争重点发生了转移，不再比拼规模、成本、速度。

　　冯仑说，2017年年初，曾有超过60家房企负责人聚在一起讨论，大家得到的共识是，2016年是房地产行业的分水岭，因为房企依赖拿地、规模、销售速度和价格的竞争方式将发生改变。其中重要的一点是，在开发时代，80%以上的房企都是围绕住宅这个单一产品发力，而如今这种情况将得到很大的改变。

　　冯仑表示，开发了房子就卖，成为过去房企竞争的主要方式。比如竞争谁的规模大，那就是谁更能拿地，另外，不管是工业化生产、装配式住宅，还是住宅产业化，房企都是为了扩大规模。接下来就是快销，资金周转要快，所以都会想尽办法加快建设压缩前期的工期，尽快销售，围绕速度，不少房企有很多创新。

　　也正因为此，各个房企赚得钵盆满溢。冯仑称，在开发时代，城镇化进程和人口集聚的刚性需求，造成了过去20年房价在不同的城市、不同的阶段轮番上涨，让房企赚到了20年经济增长带来的红利。

　　但需注意的是，冯仑表示，进入后开发时代，房地产行业的产品将越来越复杂，产品线不再仅仅只是住宅，而是将集中在写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施等产品上面。比如万达已经转型为将地产和文化、娱乐、旅游结合，文化、旅游跟房地产相关的实际上是酒店等大型公共的综合设施。另外，房企的竞争点不再是规模、成本、速度，而是转至竞争营运能力、财务能力以及策划和讲故事的能力。

　　“财务的能力变成了竞争力。”冯仑说，未来的房地产行业中，财务成本更低、能够适应更多的不同的产品形态，将成为竞争的重点。例如，18%甚至更高的利息没有办法支撑酒店的长期经营。因此，在后开发时代，竞争力的重点是财务安排能力要有长期、低成本的资金支持。

　　中国房地产业协会会长刘志峰表示，对于房企融资，新形势下众筹与现代金融也是渠道，但目前也存在问题，需要健康规范发展。

　　刘志峰认为，在众筹方面，要深化供给侧结构性改革，为房地产精准供给提供服务。根据市场和消费者需求提供产品和服务，避免盲目开发造成的土地、材料和人工的浪费。同时要通过精准供给让消费者针对不同区域、地块、价格提出定制需求，让房地产企业按需开发，满足消费者多层次、个性化、差异化需求，为消费者营造一个高品质居住空间，特别是要让众筹资金进入闭环管理，做到专项专用，防止被停转或者挪作他用。

　　此外，刘志峰说，众筹要为“三去一降一补”（即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务）服务。“当今房地产库存问题仍没有解决，土地成本、建造成本不断增加。因此，众筹除了要满足消费者需求以外，还要降低消费者购房成本，帮助开发企业回笼资金，减少中间环节，通过以销定产、精准供给、降低开发营销成本，让消费者得到实惠，让无效供应特别是部分三四线城市的库存不再增加。”