2023年购房需求洞察报告发布:改善型需求提升

2023-01-30 16:53:19 来源: 中国消费者报 作者: 孙蔚

  新的市场周期,购房需求会有怎样的新变化?近日,中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布了《住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告》。报告显示,改善性需求占比逐年提升,越来越受到市场的重视。

  改善性需求提升

  35岁-45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。贝壳研究院统计数据显示,重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%;而30岁以下购房群体通常是刚需客户,其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。可以说,2022年的市场环境下,改善性需求相较于刚需更具韧性。

  贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示,改善性购房占比提升首先是由于人口结构的变化。国家统计局统计数据显示,2019年-2022年,20-30岁人口由2.35亿逐年降至2.15亿,35-45岁人口由2.19亿增加到2.28亿。其次也有短期内政策和市场的影响,尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等,释放了大量的改善性需求。

  报告显示,大部分一二线高能级城市改善性需求更高。例如,北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需,三个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。

  “这是因为,一二线城市老破小占比高,也是驱动换房的主要原因。”潘浩表示,贝壳研究院统计数据显示,北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%,改善意愿强烈;而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占比在40%-50%。

  当然,并非所有二线城市都进入了改善性主导的市场。在成都、合肥和西安,刚需下行趋势并未出现。2022年其刚需群体购房占比均在40%以上,而房屋消费需求是由人口决定的。产业优势叠加省会城市的虹吸效应,持续吸引本省其他地级市人口的流入,奠定了这些城市高基数的刚需总量。

  聚焦高品质楼盘

  追求更好的居住环境、更大的居住面积,是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。

  调查显示,北京消费者换房后的住房面积平均为110平方米,相对于以北京为代表的一线城市,二线城市换房后的住房面积更大,大部分城市均增加40-50平方米达120平方米,其中郑州置换后平均面积在124平方米,杭州平均在119平方米,成都为117平方米。换房成本上,以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看,换房平均需加价90万-100万元。

  此外,从区域选择上来说,高品质房屋集中的区域改善客户更为偏好。以北京为例,朝阳区和海淀区高品质楼盘是改善性客群首选。纵观北京改善性住宅区域,相较于东西城高比例的老破小(20年以上楼龄占比超70%)和顺义、房山并不便利的交通配套,朝阳和海淀在房屋品质、交通便利程度、配套成熟度方面具有综合优势,更为改善客群所青睐。

  潘浩指出,值得注意的是,在很多二线城市,以房换房的消费者出现了以“同区换房”为主交易态势。以成都为例,高新区换房客户同区换房的比例高达59%,青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似,江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。

  新房二手联动效应凸显

  面对房地产市场需求结构的新变化,楼市政策调控将如何发力呢?

  中国人民大学商学院孟庆斌教授建议,新房和二手房能否高效联动,将直接影响换房群体的购房行为,未来在支持改善需求方面,可聚焦于优化换房置业流程,加大对二手房的税费补贴力度等政策调控上。

  据记者了解,2022年8月份以来,济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户”政策,即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况,实现了不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此一方式在节省资金成本的同时,大大缩短了换房客户的置业周期,提高了二手房交易效率,也是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。

  孟庆斌指出,2022年以来各地对新房纷纷提供更多优惠政策,或减免契税,或组织房交会予以补贴,加上开发商促销优惠力度较大,政策对新房侧的倾斜十分明显。但是对“以旧换新”的消费者来说,要想打通换房链条,对二手房的政策支持力度同样不能少,如果没有二手房的购房者入市,换房链条就无法实现。因此,在支持改善性需求方面,可加大对二手房的税收及补贴政策力度,以实现整个换房链条的畅通。

  另外,随着越来越多的城市进入存量房时代,购买二手房的消费者也越来越多,但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩,购买二手房的群体获得的信贷支持明显弱于新房,若同一板块内没有新房可供选择,这将不利于居民置业。因此,若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松,势必能更好地满足居民的置业需求。

初审编辑:王爽爱

责任编辑:马震

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