12月26日,山东省济南市楼市调控再度加码,史上最严限购令出台。此轮调控力度较大,如何落实备受关注。目前来看,对于开发成本如何核算仍没有明确规定,炒号等行为也未完全杜绝,办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布,购房者缺少可供参考的依据,导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题,才能发挥限购令的最大作用,巩固调控成果,促进市场健康发展。

　　成本难核

　　管理费用不公开

　　建安成本没标准

　　“12·26限购”政策提到,“对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴力的,限制办理商品房预售许可。”一开发商内部人士解读道,这条其实就是对“限价”做出了规定,但是目前并不能从政策中看出这项措施的落实严格程度。

　　该内部人士分析,政府对于“销售均价高于开发成本20%”的项目进行限定,目的就是为了让房价不再疯涨。但限购政策出台后,不少人疑惑,开发成本如何核定?如果无法核定,那么这条政策还能有实效吗?

　　“这个政策肯定是个临时性的措施,但在短期内会有效果。”该人士认为,至少在近两三个月内,济南再难出现价格大涨的楼盘,但这样的措施恐怕不能长久。

　　该人士认为,这一政策实施起来有困难,“开发成本如何控制和核对很难执行。如果开发企业想要把成本报高,尽可以往上报。在开发成本中,土地成本是公开的、确定的,但是建安费用难以一刀切。有的项目有装修,有的没有,即使都有装修,品质也不一样,所以很难控制。”

　　最核心的是,开发成本中的企业管理费用是不公开的。“企业不会把管理费用公开,这其中涉及企业的商业秘密。”因此,该人士分析,“这条政策宜粗不宜细,想要把政策细节化是不现实的。”他推测,这项措施的执行主要还是靠政府相关部门的“人为把控”,房产企业的开发项目价格只要“大差不差”,在一个范围内就可以。随着市场的变化,这项措施很有可能从严格变为不太严格。