临近年关，百货市场一片繁忙景象，春运也如火如荼地进行，那么有关“住”的行情又是如何？昨日，济宁晚报从回乡置业的角度探访了当前我市的房地产行情，今天不妨以普通房产中介的视角，探究眼下我市二手房和房屋租赁市场出现了哪些变化。往年春节，城区之前会出现租房市场供大于求的冷淡局面，进而影响房租回落。今年，不少租户掌握这一规律，赶在春节之前以低价另觅房源，激活了市场活力。另一方面，受一系列刺激政策的影响，二手房与新房之间的倒挂现象逐渐清晰，这让前两年纷纷转行的中介又拾起了老本行。
出租房源增长明显，好楼层再现市场
去年夏天，老家在微山的小宋来到市区工作，起初找房子的时候就想找一套低楼层房源，方便父母上下楼的同时也可以减少老房子顶楼的隐患。“由于我在济医附院上班，吉祥小区、渔山小区的房源比较合适。可是我转了七八家中介都没找到一套位于三四楼的房源，最后无奈租了一套位于6楼顶层的房子。随后一连串的问题就没停过，前两天暴雪，屋顶积雪融化渗进房子，客厅的顶灯都短路了。更关键的是，就这样一套60多平米的房子月租1000元钱。”提起租房过程，小宋的埋怨就发不完。
这两天，小宋开始重新寻找房源，结果喜出望外。“中介给我推荐了两套房源，一个位于四楼，另一个是三楼，月租金同样是1000元。一开始，我并没有抱多大期望，最后去看房子却发现房屋情况比我现在租住的这套好很多，我便当即选定了其中一套。虽然现住的这套房子还有半个多月才到期，但能碰到这么好的房源，可不得赶紧下手。”小宋终于找到一套合适的房源，喜悦溢于言表。
随后，记者在附院周边几家中介采访发现，由于紧邻附院、一中、十五中、运河中学等，吉祥小区、渔山小区、太白小区这样的老旧房源虽然屋况都不是很好，但房源十分紧俏，特别是在每年开学季、招工季之前，能找到房源就不错了，很难再“挑肥拣瘦”。但是，春节之前往往会出现一波退房高峰，租户或另觅房源或购置新房，再加上新进人口要等到年后才进城找房，所以此时租房很合适。
房租回落，前期暴涨“后遗症”初现
据记者调查，时下影响房租回落的原因主要表现在两个方面：一是优质房源的平价出租，二是非优质房源价格的下降，这主要源于租房者的可选范围增多。“就拿市第一人民医院附近的房源来说，半年前，一套90多平米的医学院宿舍楼房源，装修中等、楼层中游、配套较全，月租金在1600元左右，但现在我手里这样的房源不到1500元就可以拿下。”枣店阁小区内房屋中介季老板告诉记者，该小区相同面积的房源更便宜，好点的月租金1200元，稍微差点的1000元，比半年前下降了两成左右。
除了供需因素之外，眼下房租下降也与前两年过快上涨的房租水平息息相关。“出来租房子的市民，要么是过度时期暂时租赁的，要么是中低收入人群。这两年，许多行业都不景气，用于租房的开支自然要缩减。就拿我接触的一个电工为例，他前年的月收入是4000元，现在只有1800元的工资。原来租套房子改善生活不是什么难事，如今不得不把老婆、孩子送回老家，自己住在单位宿舍。”可见，前两年房租的粗放式上涨的确埋下了隐患，当上涨至居民收入水平不相称的时候，出现回落在所难免。
租房纠纷增多，建议趁低价签中长期合同
随着年前房屋退租率的攀升，由此带来的租房纠纷也呈现上升趋势。昨日，记者来到海关路上的一家房屋中介，发现老板邵大哥不是忙着带客户看房子，而是帮着一位房东找“消失的租客”。“一位房客半年前通过我租的一套房子，前两天突然跑了，还欠了一个月的房租。这还不要紧，毕竟房东压了1000元的押金，但是检查房子时吓了一跳，太阳能爆管了、空调和洗衣机都坏了，连屋里最值钱的电视机都不翼而飞，气得房东要报案。”邵大哥告诉记者，根据经验，房东在出租房屋时，除了收纳必要的押金之外，索要租户的身份证、复印件以及了解工作单位是十分必要的。“我建议，房东在第二次收房租的时候，不妨到租户的工作单位碰头，这样可以避免退租时找不到人的情况。”
不少租户会有这样的感叹：为何同在一个小区，别人租到的房子会如此实惠？记者调查得知，首先要掌握正确的时间节点，避免租房高峰期，尽量在春节前这样的淡季里去找房子；其次就是取得房东的信任，通过签订中长期合约、保证房屋品相等方式来降低租金。“实际交易时，房东与租户见面时的谈话很重要，取得房东信赖的租户往往能砍掉不少租金。此外，很多房东怕麻烦，更愿意找那些长期租住的人。因此，如果房源十分满意，不妨缴纳半年租金或者签订一至两年的租赁合约，有时候房东可能连押金都不收。”邵大哥传授租房经验。
二手房火热度带旺城郊房源
在南池附近的一家中介里，记者见到了忙得团团转的经营者李大姐，这两天由她经手的车站西路某小区二手房交易就达到了七八套，忙得连办年货的时间都没有。“这个小区年后就要统一办理房产证登记了，赶在年前改合同可以少交三四万元的过户费，所以这两天交易的特别多。”李大姐说：“说句实在话，每平米约6500元的房屋单价我都觉得贵，都能在主城区买套二手房了。以前这个地方算不上好位置，但现在却卖到了主城区的价格。”
随着棚户区改造、回乡置业、二胎政策、房贷首付与利率双降等刺激政策的影响，近来二手房回温的步伐逐渐明朗，甚至出现了与新房销售倒挂的情况。昨日，央行又宣布在不限购的城市，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地还可向下浮动5个百分点。这意味着，首套房首付很有可能仅为二成，这给城区周边的刚需楼盘带来了机遇。
记者手记
倾向购房者的二手房市场更健康
尽管二手房市场迎来了一波成交小高峰，除了一些性价比特别高的房源供不应求外，大多数于近五年购置的高价房源依然处在向买方靠拢的局面，表现在议价能力增强和购房者房屋交易手续费“减负”。
前两年房地产市场蓬勃发展时期，原本应该出售方缴纳的个人所得税，基本都强加在购房者身上，因此出现买一套二手房，仅各种过户费就要花费七八万元的情况。如今，许多不具备免税条件的房源，房东会主动提出自己承担或均摊过户费用。在记者看来，在房地产市场进入去库存攻坚战时期时，无论是购房政策还是房产中介，尽可能倾向非投机目的购房需求，更有利于房地产的可持续发展。
