近日，清华大学建筑学院住宅与社区研究所联合贝壳研究院发布《新市民租赁需求洞察报告系列之一线城市新市民租赁需求调查》（以下简称《报告》），从居住偏好、租客画像等角度洞察一线城市新市民的租住生态。

　　《报告》发现，一线城市租赁需求保持旺盛，北京、上海合租比例超50%，一线城市租客学历普遍更高，本科以上学历租客占比超6成，已婚有孩租客整租比例超过7成。一线城市对人才仍保持较强的吸引力，租客群体中本科以上比例的人群更高；由于新市民购房计划延迟，一线城市租客停留在租赁市场的时间拉长，已婚租客占比较多。此外，调研数据还显示，一线城市租客群体租赁面积比其他城市小5平方米左右，合租比例相对较高；从通勤来看，一线城市租客通勤时间较长，租客在45分钟以上的比例高于其他城市16个百分点。

　　一线城市已婚租客、高学历租客比例更高

　　调研数据显示，一线城市租赁群体中非本地户籍人群高出其他城市15.1个百分点，外来人口更多，租赁需求更加旺盛。其中，深圳租客中新落本地户籍更多，占比达到24.2%，上海租客中非本地户籍更多，占比达到86.0%，

　　由于房价较高，购房、换房成本相比其他城市较高，除了无房的租客外，还存在部分有房但由于各种原因在租房的群体，如：照顾小孩或老人需要更大的空间、方便孩子上学等，租赁可以更好的满足居住需求。报告显示，一线城市中已婚租客比其他城市高出4%，其中北京“已婚租客”更多，有近3成的租客是已婚状态，而上海“未婚单身”租客更多，有近6成的租客是未婚单身状态。

　　在租客受教育程度上，一线城市租赁群体中大学本科及以上学历的租客占比达到62.3%，高出其他城市14.8个百分点。其中，北京租客“学历更高”，其中大学本科学历租客超过5成，上海和深圳超过4成，广州超过3成。

　　已婚有孩租客整租比例超过七成，租金和居住条件比通勤更重要

　　从未婚单身到已婚有孩，租赁群体家庭整租比例有所提升，但是在租金支出上已婚有孩家庭却不太一样，租住的已婚有孩家庭平均年收入19万，租金支出2863元/月，整租比例75.3%，由于居住需求的变化，已婚有孩家庭整租比例在提升，不过其在租金支出上的意愿减弱。

　　各项因素中，租金价格仍是影响大部分租客换房的主要原因，已婚租客换房时还会重点考虑居住面积因素，在一定成本约束下，已婚家庭更看重居住环境。调研数据显示，影响不同生命周期租客换房的前四大原因为：租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性，其中四项因素对于未婚单身群体、未婚有情侣租客影响基本一致，租金价格均为首要考虑的因素，占比超过20%，已婚无孩、已婚有孩家庭对于其他居住环境的考量均超过30%。对于已婚无孩家庭，居住面积、通勤便捷性成为换房着重考虑的因素，租客会考虑两个人的通勤情况而换房，已婚有孩家庭由于需要养育支出，租金价格、居住面积成为重要因素，同时通勤便利性成为四项因素中重要性最低的因素。

　　未婚租客多处于独居状态，人际关系、生活隐私对其换房的影响相对较大，已婚家庭换房则对小区环境、以及公园绿地等休闲配套、教育资源配套更为关注。由于租客以外来人口为主，未婚单身租客多为离开原生家庭，独自一人在城市居住生活，90后、00后对社交需求较为旺盛，也更为注重隐私空间，因此人际关系、生活隐私对其换房影响较大。已婚家庭考虑到小孩、老人的需求，更加注重育儿相关因素，包括小区环境、公园绿地、教育资源等，其中已婚有孩家庭对小区环境、服务管理水平、公园绿地、教育资源的关注是几类人群中最高的。

　　一线城市租赁群体租赁面积更集约，广州、深圳整租比例相对较高

　　一线城市整租、按间合租、按床位合租的人均租赁面积，普遍低于其他城市5平方米左右。主要是由于一线城市土地或房屋坪效更高，住宅面积偏小之外，还由于套均租金较高，更多的租客会选择合租的方式。调研数据显示，一线城市合租比例达到58%，比其他城市高出6个百分点。

　　北京、上海合租比例较高，超过50%，广州、深圳合租比例较低。调研数据显示，北京、上海的合租比例过半，主要源于各城市租赁房源供应结构的不同，广州、深圳有较多的城中村房源供应，这些城中村房源中很多是针对外来人口的租赁需求进行建设的，多是小面积单间，租金也相对便宜，因而合租比例相对较低，整租比例相对较高。