自2015年12月中央经济工作会议提出“化解房地产库存”以来，全国商品房待售面积持续下降。专家却认为，很多城市都面临补库存的压力，停止去库存或将是政策新方向。

　　楼市去库存周期已经完成？

　　商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局公布的数据显示， 2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，四年后的2015年末，商品房待售面积涨幅超2.6倍，至71853万平方米。

　　面对如此大的库存规模，2015年12月的中央经济工作会议明确提出“化解房地产库存”。之后，各地相继出台降低首付比例、鼓励农民进城买房、减少交易税费等政策。受此影响，市场交易频繁，楼市库存明显减少，至2018年7月末，商品房待售面积降至54428万平方米。

　　对于去库存效果，国家统计局在今年7月中旬举行的上半年国民经济运行情况新闻发布会上表示，去库存成效突出。中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国商品房待售面积连续4年下降，库存数据已经跌至50个月以来最低，全国性的去库存周期已经完成。

　　“不管是一二线城市还是三四线城市，目前基本都已完成了去库存任务，不少城市已经需要积极补库存。”张大伟对中新经纬客户端说。

　　易居研究院近日发布的百城住宅库存报告显示，截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。

　　上述报告称，今年7月份，100个城市新建商品住宅存销比为9.6，这意味着，市场仅需9.6个月就能消化完这些库存。对比历史数据，今年前7个月100个城市存销比总体在历史低位运行。

　　“全国百城库存水平继续下跌，说明当前市场正步入‘缺货’阶段，此类市场特征与近期房价过快上涨的现象也是关联的。应该说，库存市场的基本面正在发生根本性变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析道。

　　面对房地产库存不断减少的现状，一线城市已经行动起来。百城住宅库存报告的数据显示，从同比增幅看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，在今年6月份首次出现同比正增长，7月继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存的阶段。

　　不过，不同类别商品房的库存状况也不相同。易居研究院的另一份报告显示，2012年~2017年，在35个大中城市商品房实际库存中，住宅占比震荡下行，从56.6%降至44.6%，商品房实际库存从以住宅为主转为以非住宅为主，商办用房的库存问题变得更加突出。

　　是时候转向补库存？

　　今年7月31日召开的中共中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　张大伟认为，随着市场变化，房地产调控已经从去库存转向补库存和遏制房价上涨，地方也应当明确提出停止去库存政策。

　　呼和浩特市8月底就提出，全面停止房地产去库存调控措施，成为首个停止去库存的城市。根据该市2016年4月底实施的房地产去库存方案，个人或家庭购买首套商品住房并缴清契税的、回迁居民购买存量商品房并缴清契税的，按照每平方米200元标准给予购房补贴。也就是说，随着停止去库存政策的出台，呼和浩特将不再发放购房补贴。

　　严跃进称，今年以来，呼和浩特的库存规模和去库存周期总体在变小，但房价有所反弹，重新审视既有的库存政策并积极做出调整，非常关键。“停止去库存或将是下半年新方向。和呼和浩特情况类似的还有西南、西北的部分城市，随着这类城市库存市场进入短缺阶段，预计下半年相关政策会有所调整。”他说。

　　张大伟认为，楼市调控政策仍在持续加码，仅今年前8个月，调控次数就高达315次。在这样的背景下，以发放购房补贴为代表的去库存政策已经不合时宜，地方政府应当予以停止。

　　从提出“化解房地产库存”伊始，去库存就更多地指向消化三四线城市的楼市库存，而棚户区改造货币化安置也被认为是推动三四线城市房价上涨的原因之一。正因为此，棚改的货币化安置在一些地方正逐步退出，实物安置的比例上升。

　　呼和浩特出台的上述政策强调，稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右。长春市8月底提出，新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

　　“在库存已经不足的情况下，棚改仍以货币化的方式安置，不利于稳定市场。房价上涨过快的城市，应当重新回到实物安置。”张大伟说。

　　在补库存方面，张大伟认为，除了加大土地供给、增加市场化库存，也应增加政策性土地供应，如增加回迁房安置房比例、建设人才住房等。