房企维持资金链“活下去”将是主要诉求

　　今年11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿。与此同时，由于海外发债比重上升，带动企业平均融资成本整体上行，创下近三年新高。业内人士分析认为，由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓，企业之间的规模竞争仍在延续，大小房企分化加剧，整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

　　11月份房企融资动作密集

　　11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。仅11月份最后2天，就有12家房企陆续发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模近300亿。

　　据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

　　11月份，房企与金融机构合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

　　公开消息显示，早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作，近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

　　克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。

　　不仅是泰禾，当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为，这些都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。

　　该人士进一步认为，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而，预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

　　大小房企分化加剧

　　业内分析指出，近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓；大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

　　根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

　　与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

　　从具体企业来看，11月份融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。

　　由于房企整体逐步面临偿债高峰期，更多的中小企业的融资道路并不通畅。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

　　事实上，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　业内分析认为，这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。易居研究院副院长杨红旭指出，开发企业面临的是全国大行情，调控整体趋严未有松动，在市场降温初期，企业资金紧张。预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。“具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。”

　　四季度融资需求仍然强劲

　　值得一提的是，房企上市融资热情同样高涨。11月，中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

　　“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致房企融资诉求明显上涨。”中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为，“从融资难度看，最近大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”

　　他认为，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。“2018年，虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录，但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。”

　　与此同时，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来，随着地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市场拿地布局，土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

　　易居房地产研究院分析师沈昕分析认为，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据，截至三季度末，房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

　　随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧，预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄，甚至转为负增长。沈昕认为，在此情况下，预计房价同比增幅仍将继续回落。