进入2013年,济南楼市淡季不淡,5周商品房成交每周均超过1400套,而去年1月成交量才1390套。与去年春节前的“多数楼盘个位数成交”相比,开发商的确可以过一个好年了,却担心好开端招致更严厉的调控,为此,很多开发商趁着市场好“抢种抢收”；对买房者来说,近期房价小幅微涨,很多楼盘已回到去年“跳水”前的水平,买与不买仍很纠结。这个年,双方都可谓“外松内紧”。
优惠减少 价格微涨
2月6日,腊月廿六下午,记者致电济南10多个售楼处,电话那头的室内一片安静,似乎少有人光顾；绿地的售楼顾问全部去参加公司年会,其他售楼处多半第二天也准备歇年。
但比起去年同期,楼盘的优惠很少。有的甚至刚刚取消了优惠。如阳光100五期,2月1日刚刚取消了“3万抵6万”优惠,去年济南楼市销售冠军中海国际社区元旦后也取消了“老带新9.95折”优惠,只保留了“预约5000抵2万”优惠。
房价也和去年春节时大有不同。去年春节刚过,记者去济南市区东北部楼盘恒大城探访,售楼处请了一班僧人正在寒风中“祈福”,其状凄冷。其对过的楼盘万象新天,则推出20来套“一口价”准现房,售价6100元/平米。而今,万象新天现房要价8000元/平米,期房均价7000元/平米左右。去年春节至元宵节,领秀城推出几十套7000多元/平米的优惠房源,而今均价在8500元/平米左右。
一年下来,有的楼盘价格画了一个“V”字,回到“跳水”之前。阳光100五期2012年还出现过7000多元/平米的房源,而今所报均价又回到了“9”时代。中海奥龙观邸去年初毛坯房还8000多元/平米,三、四季度又出现了单价9000元、10000元的房源。这其中有社区成熟的因素,也有整体房价上涨的因素。
从完成销售任务情况看,2012年大开发商的表现似乎超出他们自己年初的预料。根据济南房产研究机构克尔瑞的统计,2012年省城商品住宅成交总金额约为406亿元,总成交面积约540万平方米。中海、绿地、鲁能、天鸿等大开发商居榜单前列,其中中海销售66.41万平方米,吸金55.21亿元,在全国单盘居首。
但一些中小楼盘却并不好卖,邢村立交桥楼盘永大颐和园、白马山路楼盘宏瑞星城、泺口楼盘济泺名都等楼盘都有现房出售。
开发商“抢种抢收”
尽管看起来开端不错,开发商似乎并不轻松。前不久,济南市民李先生一天之内接到两个来自万科天泰金域国际售楼处不同售楼顾问的电话,询问其是否有买房意愿。小年这天,下着大雪,市民杨女士还收到鑫苑名家的售楼顾问打来的促销电话,非常敬业。
世联怡高山东区域总经理朱江告诉记者,业内的看法是,2013年不见得比2012年好。“主要的风险来自调控政策,担心量价齐升会招致更严厉的调控。2012年‘向死而生’固然艰难,但‘温水煮蛙’也不是好事。为此,很多开发商时下的策略是趁着市场好‘抢种抢收’。”
朱江说,这种“抢种抢收”,表现为加快开工、施工、出货,尽量多回收现金,落袋为安。有的开发商提出“只作应对,不作预测”,只制订季度、月度计划,不作全年的预测。面对2013年可能出现的政策变化,甚至心理准备到“政策出台到实施之间一般还有3个月时间”。
“但对季度、月度计划,开发商抓得很紧,一定完成。”朱江说,“有的售楼处只争朝夕,跟打仗一样。”世联怡高的年度报告引用外国诗人的诗句,把今年的开发商心态比喻为“心有猛虎,细嗅蔷薇”,朱江说,2013年全国前十的开发商有七八家把目标定在了千亿以上,而去年只有3家；但须仔细识别和抓住每一个市场机会,警惕每一个市场变化。
虽然眼下的市场有量价齐升苗头,但朱江透露,他还没有发现哪个开发商有囤房囤地的意愿,而是竭力加快周转,现金为王。“上半年可能有短暂的供应不足,但不是不想干,而是工期所限,干不出来。”
消费者变得理性
年根底下,济南市民刘祖国买下了华润中央公园的一套两居室,7600元/平米,一看与首次开盘时价格相差不多,他才下了决心。
朱江对比青岛、济南、烟台几处楼市2012年的表现时,认为济南楼市2012年得以“向死而生”,有惊无险,主要靠的是以价换量。“济南开发商比较务实,降价一步到位,才换得了销量。”
朱江举例,经十东路楼盘恒生伴山去年年中售价7000多元/平米,年底降至6800元/平米,结果开盘零成交,“售楼处都毛了。”节后干脆打出“解放刚需”的口号,一下降至“6350元/平米起”,结果来客激增。中海、恒大、天鸿、绿地、重汽等济南大盘也在2月份时选择“一步降到位”。而他们年后在青岛搞论坛,发现青岛市场“打死也不降价”；而烟台,由于大开发商少,本地开发商不愿让利,结果业绩惨淡,陷于被动,四季度实在撑不住了也降了价。
“现在,济南的消费者也变得理性了。比较踊跃,但不恐慌。能够货比三家,不大受开发商忽悠。”朱江说,“有的项目,开发商每平米涨价50元,消费者马上跑了。现在济南楼市投资者很少,依靠自住需求,消费者对价格依然敏感。”
朱江呼吁开发商对楼市的所谓“回暖”也要保持理性,采取灵活的价格应对。因为城市之间、大小开发商之间冷热不均。一二线城市的需求还算强劲,但部分三四线城市供应过剩、需求相对不足,销售压力较大。在济南,销售前十位的大房企在销售金额和面积上已占了半壁江山,但很多中小开发商的日子并不好过。
朱江预测,由于2011年底、2012年初拿地并不踊跃,按照一年的开发周期,济南楼市2013年上半年将出现短暂的供应不足,房价有一定上行压力；但下半年,供应就会上来。调控政策基本面并未放开,房价不会出现大幅度反弹。
